Sie besitzen Immobilien, die Sie vermieten? Dann müssen diese auch verwaltet werden! Dabei haben Sie verschiedene Möglichkeiten, die sich nach der Art Ihres Eigentums unterscheiden. Sind Sie Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) oder besitzen Sie ein Alleineigentum? Wer soll die Verwaltung der Immobilien übernehmen?
In diesem Artikel erfahren Sie alle wichtigen Informationen darüber, wie Sie Ihre WEG oder Ihr Alleineigentum selbst verwalten. Wir erklären, welche Aufgaben auf Sie zukommen, wann es sich lohnt, die Hausverwaltung selbst zu machen und welche Vor- und Nachteile auf Sie warten. Außerdem geben wir Ihnen praktische Tipps mit an die Hand, wie Sie die Selbstverwaltung Ihrer Immobilien noch einfacher und schneller gestalten können.
Möchten Sie die Hausverwaltung selber machen, spielt die Art Ihres Eigentums eine große Rolle. So tragen Sie bei der Selbstverwaltung einer WEG die Verantwortung für gemeinschaftliches Eigentum und gemeinsame Kosten. Sie verwalten also nicht nur Ihre eigene Immobilie, sondern auch den Besitz aller anderen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft. Dadurch treten Sie nicht nur als Verwalter, sondern in gewisser Weise auch als Mediator auf, der zwischen den beteiligten Parteien vermittelt.
Möchten Sie hingegen Ihr Alleineigentum selbst verwalten, übernehmen Sie lediglich die Verantwortung für Ihr eigenes Eigentum und Ihre eigenen Kosten. Die gesamte Immobilie liegt in Ihrem Besitz, sodass Sie alle Entscheidungen selbst treffen können. Folglich liegt jedoch auch das gesamte Risiko bei Ihnen.
Je nachdem, ob Sie Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind oder ein Alleineigentum besitzen, fallen verschiedene Aufgaben im Rahmen einer Selbstverwaltung an. Auch die rechtlichen Rahmenbedingungen unterscheiden sich, sodass Sie im Einzelfall prüfen sollten, ob es für Sie sinnvoll ist, Ihre Hausverwaltung selbst zu machen.
Sie sind Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft und möchten die Hausverwaltung selber machen? In diesem Fall warten viele Aufgaben und Pflichten auf Sie. Welche Funktionen Sie übernehmen, welche Aufgaben auf Sie zukommen und ob Sie die Selbstverwaltung Ihrer WEG überhaupt übernehmen dürfen, erfahren Sie hier.
Im Rahmen einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist die Verwaltung Pflicht. Dabei spielt es jedoch keine Rolle, ob diese Aufgabe extern oder intern vergeben wird. Die Verwaltung einer WEG darf gemäß § 18 Abs. 1 WEG also auch ein Eigentümer übernehmen. Geschieht dies, liegt eine Selbstverwaltung der WEG vor, welche in zwei Formen unterschieden wird. Die „echte“ Selbstverwaltung bezeichnet die gemeinschaftliche Führung der WEG durch alle Eigentümer. Bei der „unechten“ Selbstverwaltung wird hingegen ein interner Verwalter aus den eigenen Reihen der Eigentümer gewählt. Dabei handelt es sich meist um eine Person, die ab diesem Zeitpunkt alle Aufgaben der Hausverwaltung übernimmt.
Wenn Sie sich dafür entscheiden, die WEG-Verwaltung selbst zu übernehmen, sollten Sie sich bewusst sein, dass dies mit einer Vielzahl von Aufgaben verbunden ist. Die folgenden Pflichten kommen auf Sie zu, wenn Sie die Hausverwaltung Ihrer WEG selber machen:
Alleineigentum haben Sie, wenn eine Immobilie ausschließlich in Ihrem Besitz liegt. Wird die Immobilie im Ganzen oder werden Teile der Immobilie vermietet, will natürlich auch diese verwaltet werden. Hierfür stehen Ihnen verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung. Hier erfahren Sie, ob Sie Ihr Alleineigentum selbst verwalten dürfen und welche Aufgaben im Rahmen einer Hausverwaltung auf Sie zukommen.
Bei einem Alleineigentum handelt es sich um eine Immobilie, die nur einen Eigentümer hat. Gemäß Art. 641 ZGB darf dieser daher auch alleine über seinen Besitz verfügen. Hier wird auch die Verwaltung des Objekts mit eingeschlossen, sodass Sie die Hausverwaltung selber machen dürfen. Im Umkehrschluss bedeutet dies jedoch auch, dass die gesamte Verantwortung bei Ihnen liegt. Sie sind also nicht nur befähigt, die Verwaltung Ihres Alleineigentums sicherzustellen, sondern sollten dies auch zwingend tun, um rechtliche Konsequenzen zu vermeiden. Ob Sie sich letztendlich für einen externen Verwalter entscheiden, oder ob Sie die Hausverwaltung selbst machen, ist Ihnen freigestellt und sollte an Ihre individuelle Situation angepasst werden.
Die Selbstverwaltung von Alleineigentum kann einige spezifische Aufgaben und Verantwortlichkeiten mit sich bringen, da Sie als einziger Eigentümer die volle Verantwortung für die Immobilie tragen. Die folgenden Pflichten müssen Sie übernehmen, sollten Sie sich dazu entscheiden, die Hausverwaltung Ihres Alleineigentums selber zu machen:
Die Selbstverwaltung einer WEG oder eines Alleineigentums bringt viele Pflichten und viel Verantwortung mit sich. Bevor Sie die Hausverwaltung selber übernehmen, sollten Sie also abwägen, ob dies in Ihrem individuellen Fall sinnvoll ist. Besitzt Ihre Immobilie die folgenden Eigenschaften, ist es sinnvoll, beziehungsweise machbar, die Hausverwaltung selbst zu übernehmen:
Selbst wenn Sie sich dafür entscheiden, die Hausverwaltung selbst zu machen, stehen Sie noch lange nicht alleine da. Die wohl größte Hilfe stellt eine Hausverwaltungssoftware dar. Dank einer solchen Software können Sie auf vordefinierte Prozesse oder sogar Vorlagen für verschiedene Dokumente zurückgreifen, um Zeit zu sparen und Ihren Wissensschatz zu ergänzen. Außerdem können Sie eigene Prozesse und Abläufe in die Hausverwaltungssoftware integrieren, sodass Ihre Selbstverwaltung genau nach Ihren Ansprüchen abläuft.
Wenn Sie Ihre Hausverwaltung selber machen, brauchen Sie eine Software, die Ihre Aufgaben und Pflichten genau unterstützt. Von der einfachen Erstellung der Nebenkostenabrechnungen, über die Möglichkeit, vielseitige und übersichtliche Tabellenkalkulationen zu erstellen, bis hin zur Verwaltung Ihrer Dokumente sollte Ihnen eine Hausverwaltungssoftware alle Aufgabenbereiche erleichtern. Sollten Sie Ihre Immobilie vermieten, empfiehlt es sich außerdem, auf eine Software mit entsprechenden Funktionen zu setzen. Hier ist vor allem das Mieter-Mahnwesen von hoher Relevanz, um alle Zahlungen im Blick zu haben und bei Bedarf Mahnungen zu versenden.
Sie möchten die Hausverwaltung selber machen? Die Software von „Immolert“ hat die wichtigsten Funktionen einer Hausverwaltungssoftware optimiert und bietet Ihnen noch einiges mehr: Erfassen Sie die Stammdaten Ihrer Mieter und weisen Sie diesen die einzelnen Dokumente zu, fügen Sie all Ihren Unterlagen wichtige Notizen und Bemerkungen hinzu und verwalten Sie Ihre Immobilie noch einfacher und schneller als zuvor!
Die Entscheidung, ob Sie Ihre Hausverwaltung selber machen, hängt von vielen Faktoren ab und will gut überlegt sein. Dabei warten ebenso relevante Vorteile wie Nachteile auf Sie, die je nach Einzelfall in ihrem Gewicht variieren. Damit Sie die bestmögliche Entscheidung für sich treffen, sollten Sie die folgenden Vor- und Nachteile der Selbstverwaltung einer WEG oder eines Alleineigentums für Ihre individuelle Situation prüfen und abwägen.
Bei der Selbstverwaltung Ihrer WEG oder Ihres Alleineigentums kommen nicht nur Aufgaben auf Sie zu, sondern auch Risiken. So können bereits kleine Fehler teure Haftungen nach sich ziehen. Vor allem bei vermieteten Einheiten müssen Sie sich daher besonders stark über die gesetzlichen Vorschriften informieren. Wurden alle Vorschriften bei der Erstellung des Energieausweises beachtet, fällt Ihre Immobilie unter die Prüfpflicht der Trinkwasserversorgung? Halten Sie die gesetzlichen Vorgaben nicht ein, kann dies schnell zu Bußgeldern führen, die schon einmal 50.000 € betragen können. Auch Klagen Ihrer Mieter auf Schadenersatz oder Schmerzensgeld sind möglich und sollten von Ihrer Versicherung abgedeckt werden.
Wenn Sie die WEG-Verwaltung selber machen, kann Ihnen zudem das Wohnungseigentumsgesetz zum Stolperstein werden, denn dieses schreibt die Allstimmigkeit unter allen Eigentümern vor. Konkret bedeutet dies, dass alle Eigentümer der WEG für eine Selbstverwaltung stimmen müssen. Gibt es auch nur eine Enthaltung oder eine Gegenstimme, ist der Beschluss ungültig und es muss ein externer Verwalter bestellt werden.