Mietschulden sind vielen Vermietern und Mietern nicht unbekannt. Häufig wollen oder können Mieter die vereinbarten Zahlungen nicht leisten und geraten so in einen Mietrückstand. Dieser hinterlässt teils hohe Kosten auf Vermieterseite und sollte natürlich vermieden werden. Wenn sich ein Mietrückstand jedoch nicht vermeiden lässt, haben Sie als Vermieter einige Rechte und Pflichten, die Sie beachten sollten.
In diesem Artikel erfahren Sie, wie Sie Mietschulden eintreiben können, welche Fristen relevant sind und welche Kosten auf Sie zukommen könnten. Außerdem geben wir Ihnen drei hilfreiche Tipps an die Hand, um eine Einigung mit Ihrem Mieter zu erzielen und die Mietschulden friedlich einzutreiben.
Ein Mietrückstand entsteht, wenn die Miete einen oder mehrere Monate nicht bezahlt wurde. Ein Mietvertrag regelt die Zahlung der monatlichen Miete zu einem bestimmten Termin – wird dieser überschritten, spricht man von Mietschulden oder einem sogenannten Mietrückstand. Laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 222/15) reicht es übrigens aus, wenn der Mieter die fällige Miete am vereinbarten Termin überweist, solange dessen Konto gedeckt und die Ausführung der Überweisung damit sichergestellt ist.
Als Vermieter steht Ihnen die Zahlung der vereinbarten Miete zu. Fallen diese Zahlungen aus, werden Ihnen Rechte zugesprochen, um die Situation zu lösen. So können Sie zum einen natürlich versuchen, die Mietschulden per Klage oder Inkassoverfahren einzutreiben. Zum anderen haben Sie gemäß § 543 Absatz 2 Nr. 3 BGB das Recht, eine „außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund“ auszusprechen. Denn auch ein Mietrückstand wird laut BGB als „wichtiger Grund“ für eine außerordentliche fristlose Kündigung anerkannt.
Natürlich möchten Sie nicht auf den Kosten Ihrer vermieteten Immobilien sitzen bleiben. Daher können und sollten Sie die Mietschulden eintreiben. Um dies zu tun, stehen Ihnen mehrere Möglichkeiten zur Verfügung, die nicht nur an verschiedene Bedingungen geknüpft sind, sondern auch unterschiedliche Vorteile und Nachteile mit sich bringen. Für welchen Weg Sie sich entscheiden, um die Mietschulden einzutreiben, hängt also von dem jeweiligen Fall sowie von Ihren individuellen Ansprüchen ab. Folgende Möglichkeiten stehen Ihnen beim Einfordern Ihrer Mietschulden zur Verfügung:
Um die Entstehung weiterer Mietschulden zu verhindern, können Sie Ihrem Mieter gemäß § 543 Absatz 2 Nr. 3 BGB eine „außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund“ aussprechen. Damit Sie von Ihrem Recht auf eine fristlose Kündigung Gebrauch machen können, muss jedoch eine der folgenden Bedingungen erfüllt sein:
Trifft keine dieser Bedingungen zu, haben Sie die Möglichkeit, Ihrem Mieter eine fristgerechte Kündigung gemäß § 573 BGB auszusprechen. In diesem Fall können Sie sich auf die erhebliche Verletzung von Vertragspflichten berufen.
Eine fristlose oder fristgerechte Kündigung deckelt zwar Ihre Kosten, bringt Ihnen jedoch nicht die ausgebliebenen Mietzahlungen ein. Einige Vermieter versuchen es bei Mietrückstand daher zuerst mit einer Mahnung. Eine Abmahnung ist zwar keine Pflicht, weist Ihren Mieter jedoch darauf hin, dass bei Nichtzahlung mit Konsequenzen zu rechnen ist. In einigen Fällen kann dies bereits genügen, damit die Mietschuld beglichen wird.
Wird die Mietschuld innerhalb der Kündigungsfrist vom Mieter beglichen, wird die fristlose Kündigung unwirksam. Dies ist bei einer fristgerechten Kündigung in der Regel nicht der Fall. Diese verliert ihre Wirkung auch bei Zahlung des Mietrückstandes nicht.
Wird der Mietrückstand auch nach der Kündigung nicht beglichen, haben Sie die Möglichkeit, die Mietschulden einzuklagen. Dies geschieht in Form eines gerichtlichen Mahnverfahrens, welches Ihre Mietschulden eintreiben soll. Bevor Sie jedoch die Mietschulden einklagen, sollten Sie selbst tätig werden: Einem gerichtlichen Mahnverfahren sollte immer eine Mahnung des Vermieters mit Fristsetzung sowie der Androhung weiterer rechtlicher Schritte bei Zahlungsverweigerung vorausgehen. Diese Mahnung muss unbedingt durch eine persönliche Zustellung mit Zeugen oder per Einschreiben mit Empfangsbestätigung zugestellt werden, um den Prozess für spätere gerichtliche Schritte zu dokumentieren.
Die Einleitung des gerichtlichen Mahnverfahrens findet beim entsprechenden Zentralen Mahngericht statt, wobei sich die Zuständigkeit nach Bundesland entscheidet. Im ersten Schritt verschickt das Mahngericht einen Mahnbescheid an den Schuldner, welcher 14 Tage Zeit hat, um Widerspruch einzulegen. An diesem Punkt kann sich das gerichtliche Mahnverfahren in zwei Richtungen entwickeln:
1. Der Mieter legt innerhalb der 14-tägigen Frist einen Widerspruch ein: Jetzt sollten Sie als Vermieter einen Anwalt hinzuziehen, denn es folgt das Gerichtsverfahren. Ihr Ziel ist ein Vollstreckungstitel, welcher in diesem Fall die rechtliche Anordnung zur Zahlung der Mietschuld darstellt.
2. Der Mieter legt keinen Widerspruch innerhalb der 14-tägigen Frist ein: Nun können Sie einen Vollstreckungsbescheid beantragen. Entweder erhalten Sie diesen vom Mahngericht oder Sie beantragen eine Zustellung direkt an den Mieter, bei dem Sie die Mietschuld einfordern.
Das gerichtliche Mahnverfahren birgt einige Kosten, die Sie beachten sollten. So kommen Gebühren auf Sie zu, die sich nach der Höhe des Streitwerts bemessen und von 36 € bis hin zu mehreren Hunderten Euros reichen können. Wird ein Anwalt hinzugezogen, kostet auch dieser Geld. Haben Sie Erfolg, sind die Kosten vom Schuldner zu tragen – ein Restrisiko bleibt jedoch immer.
Sie möchten so wenig wie möglich mit dem Eintreiben der Mietschulden zu tun haben? Dann können Sie Ihre Forderungen beziehungsweise Ihren Mietrückstand an ein Inkassobüro übergeben. Hier machen sich nun Profis daran, Ihre Mietschulden einzutreiben. Bevor Sie den Mietrückstand an ein seriöses Inkassobüro abtreten, können Sie eigene Mahnungen schreiben, müssen es jedoch nicht. Die vorgegebene Zahlungsfrist in Ihrem Mietvertrag ersetzt die Mahnung, sodass diese keine Pflicht darstellt.
Natürlich entstehen durch die Arbeit des Inkassobüros Kosten. Hier ist Vorsicht geboten: Zwar ist es so geregelt, dass der Schuldner die Kosten des Inkassobüros übernimmt, nicht jedoch, in welcher Höhe er diese zu tragen hat. Hier lauern also auch für Vermieter versteckte Kosten, die zuvor mit dem jeweiligen Inkassobüro abzuklären sind.
Um Ihre Ansprüche aus dem Mietverhältnis zu sichern, können Sie von Ihrem gesetzlichen Pfandrecht am Eigentum des betroffenen Mieters Gebrauch machen. Da es sich hier um ein sehr sensibles Thema – dem Eigentum Ihres Mieters – handelt, sollten Sie besonders stark auf die Einhaltung eines korrekten Ablaufes achten:
Eine Pfändung kann sehr nervenaufreibend sein. Unterlassen Sie es dennoch unbedingt, sich unberechtigt Zugang zu der Wohnung Ihres Mieters zu verschaffen. So riskieren Sie eine Anzeige wegen Hausfriedensbruch und kommen in Ihrem Anliegen – dem Einfordern der Mietschuld – nicht voran.
Nicht nur bei Sachschäden, sondern auch bei Mietschulden kann die Mietkaution Abhilfe schaffen. Doch Sie dürfen sich bei einem bestehenden Mietrückstand nicht einfach an der Kaution bedienen. Vielmehr muss eine der folgenden Bedingungen erfüllt sein, damit Sie die Mietschuld aus der Kaution eintreiben dürfen:
Sie wünschen sich einen besseren Überblick über Ihre fälligen Mieten, um eventuelle Mietschulden schneller zu erkennen? Mit der Software von „Immolert“ haben Sie alle Mietzahlungen im Blick und können sofort reagieren, wenn Mieter in eine Mietschuld rutschen.
Die Möglichkeiten, um Mietschulden einzutreiben, können schon mal eine Weile dauern. Doch wie lange haben Sie als Vermieter überhaupt Zeit dafür? Gemäß §195 BGB unterliegt eine Mietschuld der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren. Sie als Vermieter müssen die Schulden also innerhalb von drei Kalenderjahren eintreiben. Die Frist, den Mietrückstand einzufordern, beginnt gemäß §199 I BGB am Ende des Jahres, in dem die Schuld entstanden ist.