1. Versteuerung von Mieteinnahmen: Höhe, Freibeträge & Co.
2. Welche Steuern fallen auf Mieteinnahmen an?
3. Wie hoch ist die Steuer auf Mieteinnahmen?
4. Beispiel: Die Versteuerung von Mieteinnahmen
5. Welchen Freibetrag gibt es bei der Versteuerung von Mieteinnahmen?
6. Steuererklärung: Das müssen Sie bei der Versteuerung von Mieteinnahmen beachten

Mieteinkünfte können Sie aus verschiedenen Quellen erhalten. Ob Sie nun ein Haus, eine Eigentumswohnung, eine Ferienwohnung, ein unbebautes Grundstück, einen Stellplatz oder eine Garage vermieten, eines haben alle Mieteinnahmen gemeinsam: Sie müssen versteuert werden. Dabei unterscheidet sich die Versteuerung der Mieteinnahmen je nach Einzelfall und betrifft Privatpersonen, Gewerbetreibende und sogar Rentner auf verschiedene Weisen.

Wir erklären, wie die Versteuerung der Mieteinnahmen in Ihrem Fall aussieht, in welcher Höhe Steuern anfallen und welche Freibeträge gelten. Außerdem geben wir Ihnen hilfreiche Tipps mit an die Hand und rechnen die Versteuerung der Mieteinnahmen an einem Beispiel durch.

Erzielen Sie als Privatperson Einkünfte aus Vermietung, so fallen diese unter die Einkommensteuer. Für Sie bedeutet es, dass Ihre Mieteinnahmen nach Abzug der Kosten wie ein normales Einkommen besteuert werden. Hier sollten Sie jedoch beachten, dass all Ihre Einkünfte zusammengerechnet werden, um die Grundlage für die Versteuerung zu bilden. So fließen neben den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung auch andere Einkunftsarten mit ein und ergeben erst dann die Basis für die Einkommensteuer, die Sie an das Finanzamt zahlen müssen.

Auch für Gewerbetreibende findet die Versteuerung der Mieteinnahmen über die Einkommensteuer statt. Hinzu kommt jedoch noch die Umsatzsteuer, welche je nach Zweck und Gegenstand der Vermietung in ihrer Höhe variieren kann. Mehr dazu lesen Sie unter „Wie hoch ist die Steuer auf Mieteinnahmen?“.

Bei der Versteuerung von Mieteinnahmen eines Gewerbes kommt jedoch noch eine weitere Besonderheit auf diejenigen zu, die im Rahmen einer GmbH vermieten. So richtet sich die Besteuerung der Mieteinkünfte auch danach, ob Sie als Holding oder als operatives Unternehmen auftreten. Während eine Holding ein rein vermögensverwaltendes Unternehmen bezeichnet, findet bei einem operativen Unternehmen eine Wertschöpfung statt. Und genau hier zieht der Staat eine Grenze, denn die reguläre Vermietung gilt als vermögensverwaltende Tätigkeit und unterliegt nicht der Gewerbesteuer. Findet jedoch eine Wertschöpfung statt, kommt zu der Einkommensteuer und der Umsatzsteuer auch noch die Gewerbesteuer hinzu. Dieser Fall findet beispielsweise bei Hotelimmobilien statt.

Auch die Höhe der Umsatzsteuer kann variieren. So liegt der Steuersatz einer Vermietung für Wohnzwecke, Beherbergungszwecke (Hotels) oder Campingzwecke bei 10 %. Einnahmen, die durch die Vermietung von Einrichtungsgegenständen erzielt werden, unterliegen hingegen einer Umsatzsteuer in Höhe von 20 %.

Sind Sie ebenfalls verpflichtet, die Gewerbesteuer zu entrichten, beträgt diese einheitlich für alle Gewerbebetriebe 3,5 % des Gewerbeertrags. Der Freibetrag in Höhe von 24.500 €, welcher natürlichen Personen und Personengesellschaften eingeräumt wird, findet bei Kapitalgesellschaften (also auch einer GmbH) keine Anwendung.

Die Höhe der zu zahlenden Steuern bemisst sich nicht aus Ihren gesamten Mieteinnahmen – in diesem Fall würde sich eine Vermietung kaum lohnen. Sie haben die Möglichkeit, verschiedene Kosten abzusetzen, um die Mieteinnahmen und damit auch die Steuerlast zu senken. Der reduzierte Betrag nach Abzug der Kosten wird zur Berechnung genutzt, was die Höhe der zu zahlenden Steuern erheblich beeinflusst.

Im Regelfall kaufen Vermieter Ihre Immobilien nicht aus der Portokasse, sondern greifen auf eine Finanzierung zurück. In diesem Fall können Sie im weiteren Sinne sogar Steuern „sparen“. Denn was viele nicht wissen: Die Zinsen eines Kredits für vermietete Immobilien können Sie vollständig als Werbungskosten absetzen. Hierfür muss das Finanzamt klar erkennen können, wie viel Kreditzinsen Sie für ausschließlich vermietete Einheiten zahlen. Ist dies gegeben, senken die gezahlten Zinsen die zu versteuernden Mieteinnahmen und die damit verbundene Steuerlast erheblich. Diese Regelung gilt übrigens nicht für selbst genutzte Immobilien.

Was genau Sie versteuern müssen, kann schon einmal etwas kompliziert sein. Wir haben die Versteuerung der Mieteinnahmen an einem Beispiel für Sie zusammengefasst:

Haben Sie Mieteinnahmen von 9.500 € pro Jahr, müssen Sie nach Abzug aller Werbungskosten und Abschreibungen also nur noch 850 € versteuern. Ihr Einkommensteuersatz (ebenso wie Umsatzsteuer und Gewerbesteuer) berechnet sich also auf Basis der 850 € und nicht auf den ursprünglichen 9.500 €. Fallen Ihre jährlichen Kosten höher aus, kann es außerdem sein, dass Sie einen negativen Betrag am Ende der Kalkulation erhalten. In diesem Fall mindert der negative Betrag die Summe Ihrer Einkünfte und senkt so Ihre Steuerlast.

Einen direkten Freibetrag für die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gibt es nicht, sehr wohl aber einen Grundfreibetrag, der sich auf alle steuerpflichtigen Einkünfte bezieht. Da hierunter auch die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung fallen, können Sie sich diesen Freibetrag zunutze machen. Jedes Jahr legt der Gesetzgeber die Höhe des Grundfreibetrags neu fest, sodass Sie im Jahr 2023 ganze 10.908 € einnehmen können, ohne Steuern zu zahlen. Im Jahr 2022 lag der Freibetrag bei 9.984 €. Für Verheiratete gilt der Freibetrag in doppelter Höhe, sodass Sie im Jahr 2023 gemeinsam 21.818 € einnehmen können, ohne die Einkommensteuer zahlen zu müssen. Haben Sie höhere Einnahmen, müssen Sie übrigens nur den Teil versteuern, der über dem Grundfreibetrag liegt. Neben den Werbungskosten und Abschreibungen können Sie zur Kalkulation Ihrer Einkommenssteuer also auch diesen Freibetrag abziehen.

Wie alle steuerpflichtigen Einnahmen müssen Sie auch Ihre Mieteinkünfte in der Steuererklärung aufführen, um eine korrekte Besteuerung zu gewährleisten. Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung können Sie in der Anlage V der Einkommensteuererklärung eintragen. Hier sind auch alle anderen Einkunftsarten aufzuführen, um diese am Ende zusammenzurechnen und für die Berechnung der Einkommensteuer nutzen zu können. Auch die Werbungskosten können Sie in Anlage V ausweisen. Diese werden von der Summe Ihrer Einnahmen abgezogen und reduzieren die Steuerlast. Sollten die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung negativ ausfallen, tragen Sie diese bitte trotzdem in Ihre Einkommensteuererklärung ein. Auch dieser Fall mindert Ihre übrigen Einkünfte und senkt die zu zahlenden Steuern.

Bitte beachten Sie, dass unser Artikel weder eine Rechtsberatung, noch eine Steuer- oder Finanzberatung darstellt oder ersetzt. Um Ihre individuellen rechtlichen oder finanziellen Anliegen zu klären, sollten Sie einen Experten hinzuziehen.